청춘의 패기라고 하던가. 호기로운 마음을 안고 우리들은 무작정 재개발에 관한 기획기사를 작성하기로 결심했다. 대선 키워드로도 자주 언급되는 민감한 주제였기에 예상보다 더 큰 난관이 뒤따랐다. 특히 이번 기획기사의 취재 대상인 영등포는 꽤나 여러 문제가 얽혀 있었다. 그중 지난 11월 초, 다수의 언론이 영등포구 소재의 ‘꿀잠을 지키는 사람들(이하 꿀잠)’의 시위를 취재한 것을 본 후 우리는 영등포구 재개발을 둘러싼 다양한 이해관계를 조명하기로 했다. 꿀잠이 재개발에 반대하는 이유를 취재하기에 앞서 00공인중개사사무소 전창호 대표와의 대면 인터뷰를 통해 영등포 신길2구역 재개발과 관련된 속내를 알아볼 수 있었다. 그는 “이렇게 복잡한 문제를 알기 쉽게 설명하는 건 전국에 1%밖에 안 돼”라며 득의에 찬 말투로 반갑게 맞이했다.

[이미지 촬영=대한민국청소년기자단 오정우 대학생기자]

“영등포, 전체적으로 저평가되어 있다”

-영등포 집값이 꾸준히 상승하고 있다. 대략적인 흐름과 이렇게 집값이 높아진 데 배경이 무엇인가. 최근에 신안산선 개발, 경인고속도로 및 서부간선도로 지하화 사업 등이 크게 작용한 것인가.

▶영등포구는 지금 전체적으로 저평가되어 있다. (한창 뜨고 있는 지역이) 흔히 ‘마용성’으로 묶이는데, 영등포는 서울2030플랜 주도심으로 묶여 있다. 여기 계획에 따르면 서울이 크게 종로(북쪽), 강남(동쪽) 그리고 영등포·여의도(서남쪽)을 도심으로 설정했다. 영등포 집값 상승과 관련해서 신안산선과 같은 사업은 크게 관계가 없다. 지역 자체가 낙후되어 있어서 떠오를 수밖에 없다. 집 한 채 기준 보통 P*가 5억~5억 5천 정도 된다. 그런데 뉴타운은 P만 10억 정도 된다. 5~6년 전만 해도 (전용면적) 30평대 아파트가 10억을 넘어갈 것이라고 예상하지 못했는데 지금은 17억을 웃돈다.

P*: Premium의 약자. 분양가격과 매도가격의 차이.

-신길 뉴타운은 대부분 재개발이 진행된 편으로 알고 있는데, 반면 신길 2구역은 아직 재개발이 덜 되었나.

▶그것도 많이 알고 말해야 한다. 서울이란 지역은 재개발만 가지고 이해를 할 수가 없다. (지도를 가리키며) 신길 뉴타운은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)으로 정비구역 지정이 되었다. 정비구역으로 지정이 되면 추진위원회(이하 추진위), 조합, 건축 심의 등의 과정을 스텝 바이 스텝으로 거치게 되는데, 각 단계당 1년씩 걸려서 보통 20년이 소요된다. 재개발이나 재건축이라는 것도 이런 도정법의 심의를 받는 방법 중 하나일 뿐이다. 그래서 신길 뉴타운은 거의 다 재개발하고 입주도 끝났는데 1·2·4·15·16구역은 해제지역이 되었다. 신길 2구역은 가운데 도로(4차선 도로) 바깥에 있어서 신길 뉴타운 내에 있는 2구역(해제지역)과는 다른 곳이다.

-듣고 보니 훨씬 훨씬 복잡한 것 같다.

▶작년 김현미 장관이 원래는 도정법상 재개발만 하다가 또 공공재개발이라는 새로운 개념을 들고 왔다.

-공공재개발은 무엇인가.

▶작년 7월에 새로 생긴 개념이다. 민간재개발은 조합-조합원 방식이라 조합원이 꼭 필요하다. 관리처분인가가 떨어지면 조합원은 조합에 재산을 신탁하게 된다. 반면 공공재개발은 공모를 하는 방식이다. (약 40여 개의 파일과 문서 중 국토교통부 자료를 보여주며) 이게 작년 9월 17일 공공재개발과 관련 자료다. 공공재개발이나 주택공급활성화지구 같은 용어들이 다 지난해 새로 등장했다. 한마디로 구청과 시청이 공모를 해서 후보지를 받고 나중에 공공임대료를 놓겠다고 엄포를 한 셈이다.

-같은 재개발이라고 해도 절차상 확연히 차이 나는 것 같다.

▶그런데 변창흠 장관이 올해 2·4대책을 발표하면서 공공주택복합사업이 또 새로 생겼다. 그래서 지금 서울 32만 호 공급은 사실상 도정법이 아니라 공공주택복합사업에 바탕을 두고 있다. 공공주택복합사업은 용적률에 따라 역세권 지역, 준공업지역, 저층 주거 지역으로 분류한다. 지역이 뭐든 간에 여기에는 조합이 없어서 조합원 동의를 받지 않아도 된다. LH가 나서게 되는데, 보통은 4~5년 안에 빠르게 끝낼 수 있다는 장점이 있긴 하다.

  [이미지 촬영=대한민국청소년기자단 오정우 대학생기자]

“재개발을 이해하려면 도정법을 알아야 한다”

-그렇다면 신길2구역은 도정법상 일반(민간)재개발, 공공재개발, 공공주택복합사업 중 어디에 속하는가. 기사를 찾아보니 조합원의 75% 이상이 동의를 받았다는데, 민간재개발 지역이라고 이해해도 되는 것인가.

▶민간재개발 지역으로 보면 된다. 이미 일반(민간)재개발로 2009년에 구역 지정이 되었고 작년 3월에 조합 설립이 되었다. 작년 12월에는 용적률 300% 완화, 세대 수 확장 등에 대해 정비계획 변경을 신청했는데 심의에 보통 1년 반 정도 소요된다. 아마 내년 6월 전후로 결과가 나온 후 감정 평가 등 통보할 게 많을 것으로 예상된다.

-신길 2구역이 재개발을 하게 되면 상업·공업지구가 들어설 계획은 있는가.

▶먼저 개념을 확실히 알아야 한다. 도정법은 크게 6가지 사업이 있다. 주거환경개선사업은 달동네 같은 곳 싹 쓸어서 완전히 분양하는 사업이다. 주거환경관리사업은 기반산업만 (공공에서) 해주고 집은 민간에서 알아서 지으라는 식이다. 주택재개발(공공재개발)은 낡은 동네들 관리처분방식으로 분양하는데 정비구역으로 지정되어야 가능하다. 공적개발로도 불려서 꼭 임대아파트도 지어야 된다. 반면 주택재건축은 민간개발로도 불리는데 정비구역 없이도 민간에서 개발할 수 있다. 흔히 낡은 아파트 새로 지어주는 것이라고 생각하면 편하다. 도시환경정비사업은 주상복합이나 지식산업센터와 아파트를 같이 지어주는 형식이다. 가로주택정비사업 같은 것도 있다. 방금의 질문은 이 6가지 가운데 하나를 물어본 것이어서 다 설명해준 것이다. 이 정도로 쉽게 설명해줄 수 있는 사람은 전국에 1%밖에 안 된다. 하여튼 재개발과는 다르다. 이름도 다르고 사업 성격도 다르다. 그래서 기자도 그런 걸 모르면 많이 공부해야 된다.

-신길 2구역 쪽에 조합설립인가가 떨어졌다고 했는데, 주민들이 재개발을 좋아한다고 봐도 무방한가.

▶그게 12년 걸린 것이다. 처음 정비 구역으로 지정이 되고 추진위 등 일정한 자격을 거쳐서 동의를 받지 않으면 해제가 된다. 일몰제*까지 갈 뻔했다. 3월 말이 일몰제라 추진위에서 열심히 뛰어서 3월 4일 인가가 떨어졌다. 그래서 이게 쉽지만은 않다. 앞으로 사업시행인가랑 관리처분인가가 중요하다. 과반수 동의를 받아야 하기 때문이다. 개인적으로 조합장이 사기만 치지 않으면 큰 문제 없이 통과는 될 것 같다. 시간이 좀 걸릴 뿐이다.

일몰제*: 도시계획시설로 결정된 후 20년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 시설에 대해서는 결정의 효력을 자동으로 소멸하는 제도.

-최근 신길2구역 재개발과 관련하여 '꿀잠' 단체가 반대 시위를 펼쳤는데 혹시 알고 있나.

▶시위한다고 어디서 보고 들은 거 같기는 하다. 단체에 대해 정확히는 알지 못한다.

-꿀잠 단체처럼 재개발을 싫어하시는 주민들도 있나.

▶있다. 반대하는 모임이 ‘비상대책위원회(이하 비대위)’다. 나도 비대위와 가끔 얘기를 한다. 특히 나이 많으신 분들 중 세 놓아서 월세 받는 분들은 반대한다. 집이 한동안 없어지면 월세 받을 수가 없으니까. 나중에 아파트 두 채를 지을 수 있어도 소용없다. 당장 세를 못 받으니까. (새로운 자료를 출력하며) 그래서 나중에 이런 사람들을 위해 세대분리형을 지을 수 있게 해줬다. 40평대 집에 출입구(현관) 두 개를 만드는 것이다. 원룸이 투룸으로 되는 것이다. 등기상으로는 한 채인데 실제로는 세를 놓을 수 있어 세대분리형인 것이다. 두 채를 받게 되는데 현실적으로 세 채의 효과가 나타나게 된다. 문제는 그렇다고 해도 몇 년간은 집이 없으니까 반대하는 것이다.

-이런 쪽으로는 생각지도 못했다.

▶게다가 여기 주변에는 중국인 같은 외국인도 많아서 더 타격이 크다. 사실 어느 동네든 큰 건물 가진 사람들은 (재개발을 하게 되면) 당장 달에 몇백만 원씩 사라지기 때문에 반대한다.

-취재 전에는 단순하게 사안에 대해 접근하려고 했던 것 같다. 많은 점을 배워간 것 같다.

▶재개발에 대해서 이 주변이 복잡해서 단순하게 얘기할 수 없다. 전반적인 흐름을 알아야 수월하게 취재할 수 있을 것이다.

 * 본 기획기사는 총 3편으로, 사회부 4기 오정우·함지원·이유림 기자가 함께 취재했음을 알려드립니다.

[대한민국청소년기자단 사회부=4기 대학생기자 오정우]