집주인의 거주권 VS 세입자의 계약갱신청구권

[이미지 촬영=대한민국기자단 2기 조혜민 대학생기자]

작년 7월 세입자의 권리 보호를 위해 임대차 3법이 개정이 시행되었다. 임대차 3법이란 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 말하는데 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안이 있다. 이중 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 31일부터 시행되었다. 주택임대차보호법은 계약갱신신청청구권제와 전월세상한제를 포함한다. 계약갱신청구권이란 계약 이후 1회의 계약갱신을 요구할 수 있어 세입자의 안심 거주기간은 2년이 더 늘어난다. 월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한률 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등에 대한 부담을 줄일 수 있다.

지난해 임대차보호법 개정안이 시행된 후 개정안 관련 분쟁이 급증하고 있다. 그중에서도 실거주를 사유로 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 거절하는 경우의 분쟁이 가장 많다. 정당한 사유가 있을 경우 집주인은 세입자의 주택임대차보호법에 따른 갱신 요구를 거절할 수 있다. 명시된 정당한 사유는 다음과 같다. 집주인이 실거주하려는 경우, 세입자에게 이사비 등 소정의 보상을 제공한 경우, 주택 전부 혹은 일부가 멸실된 경우, 세입자가 임차료를 2회 이상 연체한 경우, 세입자가 허위 신분이나 불법 목적으로 임차한 경우, 세입자가 집주인 동의 없이 타인에게 주택을 전대한 경우, 세입자가 집주인 동의 없이 주택을 개조하거나 파손한 경우, 그 밖에 세입자로서 의무를 위반하거나 중대한 사유가 있는 경우가 계약갱신 청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당한다.

그러나 집주인이 거주하기 위해 집을 샀더라도 기존 세입자가 더 머물고 싶어 한다면 집주인은 계약을 연장해야만 하는 경우가 있다. 위에 명시된 내용과 같이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유 중 직계존속 및 직계비속을 포함한 집주인 실거주하려는 경우에는 집주인이 세입자의 계약기간갱신 요구를 거절할 수 있으나 집주인이 소유권 이전 등기를 마치기 전에 세입자가 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 마쳤다면 집주인이 세입자의 계약갱신요구를 거절할 권리를 갖지 못한다. 만약 실거주를 목적으로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하려면 세입자가 계약갱신 청구권을 행사하기 전인 전세 계약 만료 최소 6개월 전에 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 만약 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하였다면 집주인이 2년 즉, 계약이 갱신되었을 기간 동안은 의무적으로 실거주를 해야 한다.

한편, 2년이 지나기 전에 새로운 세입자를 들일 경우에는 집주인의 실거주를 이유로 갱신을 거부당했던 기존 세입자에게 손해액을 배상해야 한다. 다만 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다. 기존 세입자는 전입세대나 확정일자 열람을 통해서 직접 거주 유무를 판단할 수 있다.

[대한민국청소년기자단 경제부=2기 대학생기자 조혜민]